Crédito habitação: Situações em que compensa fazer transferência para outro banco

Num momento em que a Euribor se encontra negativa e os bancos concorrem entre si para oferecer spreads competitivos para os clientes, a transferência de crédito habitação pode trazer poupanças significativas.

Contudo, existem muitos fatores de forma a compreender se compensa as condições do empréstimo após a mudança forem significativamente melhores do que as que já se tem.

A transferência de crédito habitação consiste num tipo específico de crédito habitação, a par de outros, tais como o que se direciona a compra de habitação própria permanente ou o que é direcionado ao arrendamento, por exemplo.

Contudo, este serve precisamente para quem já contém um empréstimo e pretende poupar ao mudar para outro com condições mais favoráveis.

Obter um spread mais competitivo
O spread retrata a margem de lucro do banco num empréstimo expressa em percentagem.

Numa altura em que os bancos competem entre si, havendo alguns a praticar spreads abaixo de 2%, tanto em novos contratos como em transferências, pode compensar alterar de entidade credora.

Mas nada como, antes disso, tentar negociar o valor deste componente com o próprio banco. É sempre útil tentar renegociar o spread, pondo à prova o poder de negociação e evitar os custos com a transferência.

Perante um contexto financeiro problemática, pode ser mesmo imprescindível alterar de instituição bancária, uma vez que aliviando o peso do crédito habitação já o orçamento mensal ficará muito mais leve.

Contudo, aqui impõe-se uma questão:

• será que é mais benéfico transferir o crédito habitação ou fazer um crédito consolidado com hipoteca, que dá para agregar todos os créditos e reduzir a prestação mensal conjunta até 60%?

Depende. Quem precisa de um reforço de capital ou financiar despesas além do crédito habitação, talvez seja preferível recorrer ao consolidado. E há que considerar também o risco da operação que o banco está a assumir.

Visto que a TAE (Taxa Anual Efetiva) engloba todos os custos com o empréstimo, como comissões iniciais e de processamento e seguros associados, além da taxa de juro em si, esta é o fator que irá estabelecer, de forma preponderante, o encargo total com o crédito.

Ao comparar várias possibilidades do mercado, há que atentar, portanto, nesta taxa e procurar escolher a mais acessível. As condições do próprio empréstimo fazem subir a TAE e esta pode ser mais uma das razões para pensar na transferência de crédito habitação.

Antes de avançar com esta decisão, é preciso compreender bem, de antemão, quais os reais requisitos do crédito habitação que se contém.

O empréstimo não é formado só pelo spread, como também pelos produtos e/ou serviços que foram contratados na altura em que se solicitou, tais como os seguros multirriscos e de vida, a domiciliação do ordenado ou o cartão de crédito, uma vez que, por exemplo, poderá ser o seguro de vida que está a fazer disparar a prestação mensal e não o spread.

Neste sentido, estes são os elementos do atual crédito que devem ser bem avaliadas antes de se verificar a viabilidade da transferência de crédito habitação: o montante que ainda se tem em dívida, o tipo de taxa de juro (fixa ou variável), spread, o prazo remanescente, prestação mensal atual, prémio dos seguros que é pago regularmente e, tal como referido acima, quais os produtos associados.

O passo seguinte deverá ser o de simular propostas de vários bancos e comparar condições. Após as simulações, existem então três passos a dar.

#1 pedir a transferência
Em primeiro lugar, há que solicitar ao banco para o qual se quer transferir o crédito que avalie o processo. Para tal, é preciso submeter toda a documentação que a instituição solicita e que normalmente abrange:

• Cartão de cidadão ou bilhete de identidade de ambos os titulares;
• Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal (veja aqui como obter);
• Última declaração de IRS e nota de liquidação;
• Declaração da entidade patronal;
• Últimos três recibos de vencimento (no caso de trabalhadores por conta de outrem) ou dos últimos seis meses (para trabalhadores por conta própria);
• Extrato bancário dos últimos 3 meses;
• Caderneta predial e Certidão de registo predial;
• Comprovativos de morada e de NIB.

#2 Informar o banco onde se encontra o primeiro empréstimo
Posteriormente, é preciso comunicar ao banco onde se executou o primeiro crédito habitação que se vai transferir, contudo, somente após a transferência estar aprovada. Dar-se-á início à formalização do processo, que difere de banco para banco.

#3 Aguardar 10 dias
Finalmente, será preciso aguardar 10 dias nos quais a primeira entidade credora necessita de emitir a documentação e todas as informações imprescindíveis para a que a transferência ocorra para outro banco.

É necessário ainda considerar que esta mudança não é isenta de despesas sendo preciso calculá-las para retirar conclusões sobre se compensa transferir.

Ao fazer a transferência de crédito habitação, poderão ainda existir custos com novas comissões de abertura, de avaliação, uma nova escritura e, consequentemente, emolumentos notariais e custos de solicitadoria.

Se a melhoria das condições do empréstimo excederem os valores de todos estes gastos, então compensa mudar de entidade bancária. Ainda assim, atualmente existem campanhas de transferência em que os próprios bancos se predispõem a suportar estes custos na totalidade ou até a oferecer prazos de carência de capital. É uma questão de se estar atento.

Créditos da matéria supercasa.pt