Crédito habitação: Como escolher o melhor prazo

A aquisição de uma casa faz parte da ambição de grande parte dos jovens e das famílias portuguesas. Segundo o Eurostat, em Portugal, cerca de 77% da população vive em habitação própria.

Para alcançar este objetivo, a maioria das pessoas recorre a um crédito habitação. No processo de negociação com os bancos, há vários fatores considerar, sendo o prazo do empréstimo um dos mais fundamentais, uma vez que dele dependem muitas das condições relacionadas ao empréstimo.

Se pondera comprar casa, a escolha do prazo do crédito habitação pode acarretar um certo impacto na sua vida financeira. Neste sentido, saiba igualmente as novas regras do Banco de Portugal para o prazo nos contratos de crédito habitação.

O processo de aquisição de casa envolve um misto de emoções. Isto é, por um lado, a alegria de se encontrar uma habitação nova e, por outro, é necessária uma certa paciência para enfrentar todos os componentes legais que a compra de casa implica.

Relativamente à negociação do crédito habitação, geralmente, os consumidores focam-se em indicadores como o spread, as comissões ou a taxa de juro. No entanto, há outros fatores essenciais que podem ter impacto na sua vida financeira. O prazo do crédito habitação é um deles.

O prazo relaciona-se ao período para devolver todo o capital e os juros relativos à dívida contraída.

Conforme o Banco de Portugal, a maturidade média dos novos contratos de crédito à habitação no ano passado encontra-se nos 32,7 anos. Contudo, há poucos anos, determinadas entidades bancárias chegaram a atribuir empréstimos com prazo até 50 anos.

Exemplo prático
Um casal prepara-se para adquirir a sua primeira habitação no valor de 250 mil euros. Visto que apresentam uma poupança acumulada de 50 mil euros, apenas precisam de um empréstimo no montante de 200 mil euros. Eis as diferenças dos encargos financeiros que terão de suportar consoante o prazo do empréstimo que escolherem:

• Empréstimo habitação a 25 anos

Taxa de Juro (TAN): 1,024%
Prestação mensal: 755,92 euros
Custo total do crédito para o consumidor (juros, comissões e impostos): 44.448,22 euros

• Empréstimo habitação a 30 anos

• Empréstimo habitação a 35 anos

Através destas simulações, é possível compreender que os prazos mais longos implicam no final uma fatura mais pesada com os juros. No entanto, como o pagamento da dívida se prolonga por mais tempo, o valor das prestações mensais é menor, o que poderá ser uma possibilidade, principalmente, para quem tem orçamentos familiares mais apertados.

Por outro lado, os prazos mais curtos possibilitam aos consumidores “livrarem-se” da dívida mais cedo. Contudo, como as prestações mensais são mais altas, nem todas as famílias terão capacidade financeira para escolher esta escolha.

A destacar também para o facto de as simulações apresentadas terem em conta uma taxa de juro anual nominal (TAN) estável ao longo de todo o período de vida do contrato de crédito habitação. Mas, é essencial sobressair que não é expectável que tal aconteça.

Primeiramente, em virtude da maioria dos processos de crédito habitação em Portugal terem relacionado uma taxa variável, o que retrata que estão indexados a uma taxa de referência (geralmente a Euribor), que flutua ao longo do prazo do crédito habitação.

Além disso, as taxas Euribor, que agora se encontram em níveis negativos, poderão inverter esta tendência, devido ao aumento da inflação e à opção de o Banco Central Europeu (BCE) acelerar a retirada dos estímulos monetários.

Por outras palavras, significa que o período de baixas taxas de juro poderá estar perto do fim. E quando isso acontecer, as prestações dos empréstimos vão aumentar e também os custos no total do empréstimo.

Quem não quiser estar exposto a estas oscilações, poderá optar por contratar um crédito habitação de taxa fixa, mantendo o valor da prestação estável durante o período acordado.

• Encargos totais do crédito mais baixos (menos juros);
• A dívida fica saldada mais rapidamente;
• Existe margem para aumentar o prazo do crédito habitação ao longo do empréstimo, no entanto esta alteração representa uma alteração ao contrato que tem de ser aceite pela instituição de crédito.

• Prestações mensais mais elevadas;
• A taxa de esforço do crédito habitação poderá ser mais elevada porque a prestação é mais alta e, por isso, tem um maior peso no orçamento familiar. dificultando os critérios de avaliação para a concessão do crédito.

• Prestações mensais mais baixas e acessíveis;
• A taxa de esforço para o crédito poderá ser menor, porque a prestação é mais baixa;
• Maior probabilidade de conseguir obter a aprovação de crédito: como o pagamento se dilui por mais tempo, a taxa de esforço é menor, facilitando os critérios de avaliação para a concessão do crédito.

• Maiores encargos totais com o empréstimo (mais juros);
• A dívida prolonga-se por muito mais tempo: muitas vezes, para lá da idade da reforma, quando há uma quebra de rendimentos.

Desde o dia 1 de abril de 2022, entrou em vigor as novas recomendações do Banco de Portugal referentes à maturidade dos novos contratos de crédito habitação. Neste sentido, a partir desta data, os bancos terão de ter em conta novos limites aos prazos dos empréstimos à habitação, em função da idade dos clientes.

Esta recomendação vem reforçar as recomendações macroprudenciais de 2018 em que já se apontava o intuito de convergir os novos contratos de crédito habitação até finais de 2022 para uma maturidade média de 30 anos, o Banco de Portugal quer favorecer para que as entidades financeiras não incorram em riscos excessivos na atribuição de empréstimos.

Em simultâneo, promove-se o acesso a financiamento sustentável por parte dos consumidores, evitando contextos de sobre-endividamento a longo prazo.

Não há uma resposta em concreto para esta pergunta, no entanto, deve-se ponderar que um prazo do crédito habitação maior é a melhor escolha uma vez que a prestação é mais baixa. Ao escolher um prazo do crédito habitação mais curto deve-se conseguir suportar a prestação mensal.

A escolha do prazo vai ter impacto, quer nos custos com juros, quer no valor da prestação mensal. Os prazos mais curtos representam menos juros e uma prestação mensal mais elevada. Prazos mais longos representam mais juros no final e uma prestação mensal mais baixa.

Créditos da matéria supercasa.pt